외국인 집주인 보증금 미반환 사고 급증: '글로벌 전세 사기' 경고등(ft. 방지요령)

HUG 자료를 보면, 외국인 임대인의 보증사고액은 2021년 5억 원에서 2024년 140억 원(추정치 포함)으로 불과 2년여 만에 약 17배나 급증했습니다. 사고 건수도 3건에서 53건으로 늘었습니다. 더욱 심각한 문제는 HUG가 세입자 대신 갚아준 돈, 즉 대위변제액의 회수율이 20%대로 매우 저조하다는 사실입니다. 2021년부터 올해 8월까지 총 211억 원을 대신 갚았는데, 무려 155억 원을 돌려받지 못하고 있습니다. 여러분, 이 돈은 결국 국민 세금으로 메워지고 있는 상황입니다.

 

낯선 국적의 집주인, 왜 보증금을 안 돌려줄까?

이 현상을 이해하려면, 외국인 임대인들이 악의적인 목적으로 제도를 악용하는 구조적인 틈을 봐야 합니다. 그들은 주로 갭투자 형태로 주택을 매입한 후, 보증사고를 내고는 회수 자체가 어려운 해외로 도피하거나 연락을 끊어버리는 수법을 쓰고 있습니다.

보증금을 떼먹는 행위는 내국인 임대인도 마찬가지지만, 외국인 임대인의 경우 악성 임대인으로 지정되어도 그 피해 구제가 훨씬 복잡합니다.

HUG는 대위변제 후 해당 임대인에게 구상권을 청구해 변제액을 회수하려고 합니다. 하지만 외국인 임대인의 경우, 신상 정보가 불분명하거나 핵심 정보(국적, 체류 자격)가 제대로 확인되지 않는 경우가 많습니다. 현행 보증 가입 절차에서는 주민등록번호 뒷자리의 시작 번호로만 외국인 여부를 확인할 뿐, 해외 도피를 막을 만한 구체적인 제재나 정보 확인이 미흡합니다. 만약 사고를 내고 해외로 도피해 버리면, 국제적인 사법 공조 없이는 회수가 사실상 불가능해집니다. 실제로 서울 양천구와 금천구에서 각각 7채의 주택을 보유하며 20억 원이 넘는 보증사고를 낸 미국인 A씨와 중국인 B씨의 사례가 대표적입니다. HUG가 전액 대위변제했으나 한 푼도 회수하지 못했다고 하죠.

 

국적별 현황: 중국과 미국 임대인 사고 다발

현재 대위변제를 받은 외국인 65명 중 국적별로는 중국(39명)이 가장 많았고, 미국(14명)이 뒤를 이었습니다. 이는 국내 부동산에 투자하는 주요 국적을 반영하는 동시에, 일부 악성 임대인들이 조직적으로 움직이고 있을 가능성을 시사합니다. 국내에 등록된 외국인 임대사업자가 1,118명, 이들이 보유한 주택은 3,364채에 달한다는 사실을 고려하면, 잠재적 리스크는 더 크다고 볼 수 있습니다.

 

세입자를 위한 필독 가이드: 외국인 집주인과의 계약 시 대처법

결론적으로, 제도 개선이 시급하지만 당장 세입자 여러분이 할 수 있는 예방책을 마련하는 것이 최우선입니다. 혹시 이런 생각 해보셨나요? 집주인이 외국인인데, 보증금을 떼이면 어떻게 해야 할지 말입니다.

1. 전세보증금 반환보증 가입은 필수 중의 필수

가장 강력하고 확실한 안전장치는 역시 전세보증금 반환보증에 가입하는 것입니다. 외국인 집주인과의 계약에서는 보증 가입 여부가 단순 선택이 아닌, 생존에 가까운 필수 조건이 됩니다.

2. 보증 가입 시 심사 절차 강화의 필요성

현재의 HUG 보증 가입 절차는 외국인 임대인의 국적, 체류 자격, 국내 납세 실적 등 핵심 정보를 충분히 확인하지 않고 있습니다. 세입자 입장에서는 계약 전에 임대인의 신분증(외국인 등록증)과 주택 보유 현황을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 임대인이 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우, 위임장의 진위 여부와 대리인의 신원, 그리고 임대인의 국내 거주 사실을 재차 확인하는 절차가 반드시 필요합니다.

3. 전세가율 60% 미만을 목표로 하는 보수적 접근

외국인 임대인과의 계약에서는 전세가율(매매가 대비 전세 보증금 비율)을 더욱 보수적으로 잡아야 합니다. 일반적인 경우보다 훨씬 낮은 60% 미만을 목표로 하는 것이 좋습니다. 회수가 어려운 대위변제 사례가 쌓이고 있다는 것은 곧 그만큼 리스크가 크다는 뜻이니까요. 최대한 안전 마진을 확보하는 것이 현명합니다.

 

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악성 외국 임대인의 '출국 제한' 등 제도 개선 시급

지금의 상황은 김희정 의원의 지적처럼 "일부 악성 외국 임대인의 보증사고를 국민 세금으로 대신 갚아 주는 형국"입니다. 결론에서 '그래서 뭐?'를 분명히 말씀드리자면, HUG의 구상권 회수율을 높이고 선량한 세입자를 보호하기 위한 강력한 제도적 조치가 즉각적으로 필요합니다.

첫째, 보증사고를 낸 외국인 임대인에 대한 출국 금지 조치를 보다 신속하고 적극적으로 적용해야 합니다. 해외 도피 자체가 불가능하게 만들어야 합니다. 둘째, 보증 가입 심사 시 외국인 임대인의 국적 및 체류 자격을 필수로 확인하고, 국내 체류가 불분명하거나 납세 의무 이행이 미흡한 임대인의 경우 보증 가입 자체를 제한하는 등 사전 심사 기준을 강화해야 합니다. 마지막으로, 악성 외국 임대인에 대한 국제 공조 수사를 활성화하여 떼인 보증금을 적극적으로 회수할 수 있는 시스템을 구축해야 합니다.

전세 제도의 신뢰를 지키는 일은 우리 모두의 안전과 직결됩니다. 세입자는 꼼꼼한 확인과 보증 가입으로, 정부는 강력한 제도 개선으로 이 사각지대를 막아내야 할 것입니다.

 

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